양도세 비과세 조건 1가구 1주택자, 2주택자 알아보기

1가구 1주택자, 1가구 2주택자 각각의 양도세 비과세 조건을 알아보도록 하겠습니다.

양도소득세란 주택 취득가액과 주택 양도가액간의 발생한 차액 중 이익금액에 대한 세금입니다. 다만, 취득가액과 양도가액간의 차액으로 인해 이익금액이 발생하여도 조건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 1가구 1주택자와 1가구 2주택자 각각 조건이 상이합니다. 해당 내용을 알아보도록 하겠습니다.

1가구 1주택자 양도세 비과세 조건

양도소득세의 경우 취득가액과 양도가액간의 차액으로 발생한 이익금액에 대한 세금이기 때문에 취득가액과 양도가액이 동일하거나 양도가액이 더 큰 경우에는 양도소득세가 발생하지 않습니다. 단, 양도소득세가 발생하지 않아도 양도소득세 신고는 반드시 이루어져야 한다는 점 유의 하시길 바랍니다.

1가구 1주택자 양도세 비과세 조건은 주민등록상 동일한 주소지에 거주하고 있는 부부와 미혼 자년를 포함하여 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 일부 세부조건에 따라 비과세 혜택이 불가능한 경우가 있는데 해당 내용은 다음과 같습니다.

양도가액

양도소득세 비과세 구간은 최대 12억으로, 양도가액이 12억을 초과하는 경우, 12억 초과분에 대해 양도소득세가 발생합니다.

조정대상지역

양도하는 주택의 소재지가 조정대상지역인 경우 보유기간 2년 조건과 함께 실거주 기간 2년 조건이 추가됩니다. 조정대상지역내에서 실거주기간 2년 이상 조건을 충족하지 못하는 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없으며 기본세율이 적용됩니다.

조정대상지역의 경우 부동산 시장의 현황에 따라 정부가 지정, 해제합니다.

보유기간과 거주기간 재기산 제도

1가구 2주택자 이상 다주택자가 1주택만 남겨두고 모두 처분한 경우, 해당 최종 1주택에 대한 보유기간이 취득일로부터 2년 이상인 경우 곧바로 매도를 해도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그리고, 해당 최종 1주택이 조정대상지역인 경우 실거주기간이 2년이상 되었다면, 역시 바로 매도를 해도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 2주택자 양도세 비과세 조건

원칙적으로 2주택자는 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없지만, 일시적 1가구 2주택자의 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

1가구 1주택자가 이사를 가기 위해 추가로 집을 매수한 상황, 분양권에 당첨되는 상황 등으로 인해 일시적으로 1가구 2주택자가 된 경우를 의미합니다.

이러한 일시적 1가구 2주택자의 경우 원하는 날에 기존주택 처분 및 이사, 입주가 원활히 이루어지기 힘듭니다. 하여 일시적으로 1가구 2주택을 허용하며, 이에 해당되는 분들은 양도소득세 비과세 혜택 대상에 해당됩니다.

다만 신규 주택, 분양권에 대한 취득 시기가 중요한데요.

기존 주택에 대한 보유기간이 2년이상 (조정대상지역의 경우 실거주 2년 이상 조건까지) 이더라도 신규주택 및 분양권 취득시기가 기존주택 취득일로 부터 1년 이내에 이루어진다면 일시적 1가구 2주택자 허용이 불가능합니다.

때문에 기존주택 취득일로부터 1년이 지난 시기에 신규주택, 분양권을 취득한 경우에만 일시적 1가구 2주택자가 허용됩니다.

또한, 2년 이내에 기존주택에 대한 처분이행을 완료해야 하며, 이행하지 못한경우 가산금이 붙은 양도소득세를 납부하게 됩니다.

결혼, 증여, 합가 등으로인한 일시적 1가구 2주택자

결혼, 증여, 합가로 인해 2주택자가 된 경우에도 다음의 조건을 충족한다면 일시적 1가구 2주택자 허용이 가능한데, 이 경우 기존주택 처분에 대한 유예기간이 더 깁니다.

1. 결혼 : 혼인 신고일 기준 5년 이내에 둘 중 하나의 주택에 대한 처분이 이루어져야 함
2. 증여 : 3년 이내에 처분이 이행되어야 함 단, 처분하는 주택의 양도세 비과세 구간은 최대 9억
3. 합가 : 10년 이내에 양도해야 함

양도소득세 세율

과세표준액	세율	누진공제액
1,400만원 이하	6%
5,000만원 이하	15%	126만원
8,800만원 이하	24%	576만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원
3억원 이하	38%	1,994만원
5억원 이하	40%	2,594만원
10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

1가구 1주택자 양도소득세 세율

주택 보유기간	주택 / 입주권	분양권
1년 미만	70%	70%
2년 미만	60%	60%
2년 이상	기본세율 (또는 조건 충족시 비과세)	60%

보유기간이 2년 미만, 1년 미만인 상황에 양도하는 경우 각각 60%, 70%의 과한 양도소득세율이 부과되며 2년 이상인 경우 기본세율 혹은 조건 충족시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

다만, 분양권의 경우에는 보유기간이 2년이상일지라도 60% 세율이 고정적으로 적용됩니다.

1가구 2주택자 양도소득세 세율

다주택자	세율
2주택 중과세	기본세율 + 20% 또는 60% 중 큰 세액으로
3주택 중과세	기본세율 + 30% 또는 60% 중 큰 세액으로

다주택자의 경우 양도세 중과세 대상입니다. 2주택자는 기본세율 + 20% 또는 60% 둘 중 큰 세액으로 결정되며 3주택자는 기본세율 + 30% 또는 60% 중 큰 세액으로 결정됩니다.

장기보유특별공제

보유기간/거주기간	3년이상	4년이상	5년이상	6년이상	7년이상	8년이상	9년이상	10년이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12%(8%*)	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24%(20%*)	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

✔ 거주기간이 2~3년 구간에 해당되는 경우 공제율은 8% 적용됩니다.

장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 비례하여 세금공제 혜택을 받을 수 있는 제도로, 최대 80%의 양도소득세를 절감할 수 있습니다.

위의 양도세 모의 계산기를 통해 양도소득세를 계산해볼 수 있습니다. 조정대상지역 유무와 취득가액 및 양도가액, 거주 및 실거주기간 등 조건을 입력해 넣어 양도소득세를 계산해볼 수 있습니다. 주택은 물론 분양권과 입주권, 토지, 상가 등 모든 부동산에 대한 양도세 계산이 가능하니 유용하게 활용해보시길 바랍니다.

이상으로 양도세 비과세 조건에 대해 알아보았습니다. 부동산 정책은 빠르게 변하기 때문에 종종 실무진도 헷갈려하거나 모르는 경우가 많기에 꾸준히 공부를 해나가는것이 옳은 영역이라고 생각합니다. 앞으로도 헷갈리기 쉽고 어려운 부동산 내용을 공유해드리도록 하겠습니다.

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