부동산 세금 절세를 위해 증여를 선택하시는 분들이 많습니다. 여기에서 부담부증여란, 증여자에게 담보로 설정되어 있는 임대보증금, 채무 등을 수증자가 인수하는 증여를 의미합니다. 쉽게 말해 재산과 채무 등을 함께 증여하는것을 의미합니다.
부담부증여 취득세
쉽게 매매가 10억원의 다가구 주택이 있다고 가정하겠습니다. 증여자가 최초 이 건물을 매입할 때 해당 주택을 담보로 5억원의 대출을 받았고, 1억원의 전세가 맞추어져 있어 실투자 금액 4억원으로 총 10억원의 다가구 주택을 매입했다고 가정합니다. 아직 대출을 상환하지 않고 전세입자도 그대로 유지한채로 증여를 할 때 수증자는 증여자의 5억원에 대한 대출과 1억원의 전세보증금도 그대로 인수하며 물건을 증여받게 됩니다. 이를 부담부 증여라고 합니다.
위의 예에서 부담부증여시 증여세와 취득세는 10억원에 대한 세금을 내는것이 아닌 채무 5억과 전세보증금 1억을 제외한 4억원에 대한 세금을 내게 됩니다.
10억원에 대한 세금과 4억원에 대한 세금은 그야말로 천지차이라고 할 수 있습니다.
참고로, 세금은 증여하는 쪽이 아닌 증여를 받는쪽 즉, 수증자가 내야하는 세금입니다.
또한 대출상환도 수증자가 해야하며, 증여자가 대신 대출을 상환하는 경우 이는 증여에 해당되는 행위이기 때문에 주의해야 합니다.
그리고, 증여시 발생하는 세금은 수증자가 납부해야하는 증여세와 취득세는 물론 증여자가 납부해야하는 양도소득세도 발생한다는 점 참고하시길 바랍니다.
부담부증여 취득세 세율
- 직계존비속 가족에게 증여시 : 3.5% (농특세 / 지방교육세 포함시 3.8%)
- 조정대상지역에서의 부담부증여 취득세 : 12%
1가구 1주택자가 직계존비속에게 증여시 해당 물건의 소재지가 비조정지역인 경우 취득세는 3.5% 입니다.
비조정지역의 경우 아파트의 값에 관계없이 취득세가 3.5%로 고정됩니다.
단, 조정지역의 경우 공시지가가 3억원 이상인 경우라면 취득세가 12% 입니다.
참고로 조정지역일지라도 공시지가가 3억원 미만이라면 취득세는 3.5% 입니다.
부담부증여 취득세 계산방법
다시 위의 예를 들어보겠습니다. 5억원의 채무, 1억원의 전세보증금이 있는 10억원의 물건을 자녀에게 증여하는 경우입니다.
4억원의 재산을 증여하게 되는것이며, 자녀 증여세 공제한도는 5천만원입니다. 하여 수증자는 3억5천만원에 대한 증여세와 취득세를 납부하게 됩니다.
증여자의 경우에도 양도소득세가 발생하며, 양도소득세도 마찬가지로 3억5천만원에 대해 발생합니다.
다음의 글을 함께 읽어보시면 더 쉽게 이해가 되실테니 한번 읽어보시길 바랍니다.
